- PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá là một vấn đề quan trọng trong thực hành thẩm định giá máy, thiết bị . Để lựa chọn được phương pháp thẩm định giá phù hợp, phải căn cứ vào các yếu tố sau:
– Loại tài sản là máy, thiết bị cần thẩm định giá
– Nguồn thông tin liên quan thu thập được cũng như mức độ tin cậy của các thông tin và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường vào công việc thẩm định gía
– Mục đích của công việc thẩm định giá: để mua bán, cho thuê, tính thuế, để bảo hiểm hay để đầu tư mới,…
Các phương pháp thẩm định giá là máy, thiết bị được giới thiệu trong chuyên đề này bao gồm:
+ Phương pháp so sánh trực tiếp
+ Phương pháp chi phí
+ Phương pháp thu nhập
Nội dung cụ thể của từng phương pháp được trình bày như sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
1.1. Khái niệm:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp ước tính giá trị thị trường của tài sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự dùng để so sánh với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán thực tế trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá
Tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá có đặc điểm cơ bản sau:
– Có đặc điểm vật chất giống nhau.
– Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng.
– Có cùng chức năng, mục đích sử dụng.
– Có chất lượng tương đương nhau.
Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng.
1.2. Phạm vi áp dụng:
Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định giá các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường.
1.3 Cơ sở để thẩm định giá máy móc, thiết bị
- Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang được mua bán trên thị trường.
- Đặc điểm:
– Phương pháp này chỉ dựa vào các giao dịch mua bán các tài sản tương tự trên thị trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với tài sản cần thẩm định.
– Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường phải dựa vào nguyên tắc thoả mãn lý thuyết “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện” và càng có khả năng so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định thì sẽ cho kết quả thẩm định càng chính xác hơn.
- Yêu cầu:
– Phải có những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường thì phương pháp này mới sử dụng được. Nếu không có thông tin thị trường về việc mua bán các tài sản tương tự thì không có cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định.
– Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với tài sản mục tiêu cần thẩm định, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật: kích cỡ, công suất, kiểu dáng và các điều kiện kỹ thuật khác,…
– Chất lượng của thông tin cần phải cao tức là phải tương đối phù hợp về cấu tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và thu thập từ các nguồn thông tin đáng tin cậy, chẳng hạn như: tạp chí, bản tin giá cả thị trường hàng ngày; các công ty chuyên doanh thiết bị, máy móc;… Nguồn thông tin này đáng tin cậy vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu.
– Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau ở nhiều mặt.
– Người thẩm định giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thị trường mới có thể vận dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp để đưa ra mức giá đề nghị hợp lý và được công nhận.
- Nội dung:
Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp trực tiếp cần phải tuân theo các bước sau:
– Tìm kiếm các thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần nhất trên thị trường có thể so sánh được với tài sản đối tượng cần thẩm định về mặt cấu tạo, cụ thể: kích cỡ, công suất, kiểu dáng và cá chi tiết kỹ thuật khác,…
– Kiểm tra các thông tin về tài sản có thể so sánh được để xác định giá trị thị trường của nó làm cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định. Thông thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất về mặt cấu tạo có thể so sánh được với tài sản mục tiêu cần thẩm định.
– Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kỹ thuật như: kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và các điều kiện khác (tốt hơn hoặc xấu hơn) của mỗi tài sản so với tài sản cần thẩm định; sau đó điều chỉnh giá bán tài sản này (có thể tăng lên hoặc giảm xuống) so với tài sản cần thẩm định.
Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giá được tiến hành như sau:
Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngược lại.
– Ước tính giá trị của tài sản đối tượng cần thẩm định giá trên cơ sở các giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
1.4. Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản
– Thời gian bán tài sản: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng đối với giá thị trường của tài sản.
– Bán tài sản trong điều kiện cưỡng ép: nghĩa là hoặc người bán không tự nguyện hoặc người mua không tự nguyện thì sẽ ảnh hưởng đến giá trị mua bán của tài sản trên thị trường.
1.5. Ưu nhược điểm:
Ưu điểm:
– Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì nó là một phương pháp không có những khó khăn về kỹ thuật.
– Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường để so sánh, đánh giá.
Nhược điểm:
– Có khi việc so sánh không thể thực hiện được do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản mục tiêu cần thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản mục tiêu. Điều này sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này.
– Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến động mạnh về giá.
1.6 Sử dụng công thức Berim trong thẩm định giá máy, thiết bị:
– Xác định đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất tài sản cần thẩm định giá
– Khảo sát thị trường lựa chọn tài sản so sánh
– Áp dụng công thức tính toán để tìm ra các mức gía điều chỉnh căn cứ vào giá máy, thiết bị so sánh và chênh lệch về thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu theo công thức sau:
Trên cơ sở đó tìm kiếm máy móc thiết bị có cùng công dụng, nhưng hơn kém về đặc tính kỹ thuật chủ yếu, có giá thị trường đã biết làm máy chuẩn. Từ đó xác định giá thị trường máy cần định giá theo công thức Bêrim :
N1 X
G1 = G0 x ( —— )
N0
Trong đó :
G1 là giá trị của máy móc thiết bị cần định giá .
G0 là giá trị của máy móc thiết bị có cùng công dụng có giá bán trên thị trường được chọn làm giá chuẩn .
N1 là đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy cần định giá .
N0 là đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy chuẩn (đã có giá bán trên thị trường ) .
x Là số mũ hãm độ tăng giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản .
Để kết quả định giá theo phương pháp so sánh được chính xác thì vấn đề quan trọng là phải xác định được trong các đặc tính kinh tế kỹ thuật của máy móc thiết bị thì đặc tính nào là quan trọng nhất, và được sử dụng làm thông số để tính toán .
Để tạo thuận lợi trong khi vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi định giá, có thể sử dụng bảng tính sẵn theo giá trị số mũ x và theo đặc tính kỹ thuật chủ yếu N1 của máy cần định giá và đặc tính kỹ thuật của máy chuẩn N0 ( đã biết giá thị trường ) như sau :
Bảng tính sẵn theo x và N1/ N0
| x
N1/N0 |
0,7 | 0,75 | 0,8 | 0,85 | 0,9 | 0,95 |
| 1,1
1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0 2,1 2,1 2,3 2,4 2,5 2,6 2,7 2,8 2,9 3,0 3,1 3,2 3,3 3,4 3,5 |
1,047
1,122 1,175 1,259 1,318 1,380 1,445 1,479 1,549 1,622 1,660 1,698 1,778 1,820 1,862 1,950 1,995 2,042 2,089 2,153 2,203 2,254 2,301 2,355 2,399 |
1,072
1,146 1,202 1,285 1,349 1,422 1,486 1,552 1,618 1,679 1,742 1,803 1,866 1,928 1,986 2,046 2,104 2,163 2,218 2,275 2,333 2,388 2,443 2,500 2,559 |
1,079
1,156 1,233 1,306 1,380 1,455 1,528 1,600 1,671 1,738 1,807 1,875 1,945 2,014 2,080 2,148 2,213 2,275 2,339 2,404 2,472 2,535 2,594 2,661 2,723 |
1,084
1,167 1,247 1,330 1,409 1,489 1,567 1,648 1,722 1,799 1,875 1,954 2,028 2,104 2,178 2,249 2,323 2,399 2,472 2,541 2,612 2,685 2,754 2,825 2,897 |
1,089
1,178 1,265 1,352 1,439 1,524 1,611 1,694 1,778 1,862 1,945 2,032 2,113 2,198 2,280 2,360 2,443 2,523 2,606 2,685 2,767 2,844 2,924 3,006 3,083 |
1,094
1,189 1,282 1,374 1,469 1,560 1,652 1,746 1,837 1,928 2,023 2,113 2,203 2,296 2,388 2,477 2,564 2,655 2,748 2,838 2,924 3,013 3,105 3,192 3,281 |
- Phương pháp chi phí
2.1. Khái niệm
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương đương với tài sản cần thẩm định giá trừ hao mòn thực tế của tài sản cần thẩm định giá (nếu có) để ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá.
Hao mòn thực tế của tài sản: Là tổng mức giảm gía của tài sản do hao mòn vật chất và do sự lỗi thời (hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình) về tính năng tác dụng của tài sản.
2.2. Phạm vi áp dụng
– Thẩm định giá cho các tài sản chuyên dùng, đơn chiếc, có ít khoặc không có giao dịch (mua, bán phổ biến trên thị trường).
– Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm.
– Là phương pháp của người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu…
2.3. Yêu cầu
Người thẩm định giá phải thông thạo kỹ thuật và phải có đủ kinh nghiệm mới có thể áp dụng phương pháp này, cụ thể:
– Xác định được chi phí hiện tại để tạo ra tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định.
– Xác định được khấu hao tích luỹ đối với máy, thiết bị cần thẩm định giá.
2.4. Nội dụng:
Nội dung khái quát các công việc thẩm định giá tiến hành theo phương pháp cụ thể như sau:
– Ước tính các chi phí hiện tại để thay thế máy móc, thiết bị cần thẩm định, giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Để ước tính chính xác số chi phí đó, nhà thẩm định cần phải hiểu về máy móc nhằm đạt được việc ước tính chi phí ở một mức độ hợp lý.
– Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ (hao mòn thực tế) của máy móc do mọi nguyên nhân bao gồm do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình.